房屋用途改變檢測鑒定第三方機構：

房屋用途改變檢測鑒定第三方機構，我國城市房屋用途取決于兩個方面: 一方面是土地的用途,它決定了房屋用途的走向，由國土部門頒發(fā)建設用地批準書與核發(fā)土地使用證；另一方面是規(guī)劃設計的用途, 它決定了房屋用途的內容，由規(guī)劃部門核發(fā)規(guī)劃用地許可證?但是，經過規(guī)范審批建設的房屋建成交付使用后，常常會發(fā)生原使用用途改變的現象，那么，對于房地產市場管理部門及至所有與房屋用途改變有關的管理部門說來，就必須把握好房屋改變用途的監(jiān)管度，該支持的予以支持，該限制的必須限制，支持與限制并重，規(guī)范對房產市場的管理，**房屋使用的安全，**房地產市場的健康發(fā)展。本公司已發(fā)展成為擁有檢測試驗設備四百余臺，試驗范圍涉及房屋安全性檢測、建筑原材料及半成品的檢驗試驗、建筑結構試驗、地基與樁基檢測等幾大類工程專業(yè)承包資質的綜合性實驗，室及工程勘察與地基處理、結構加固等業(yè)務 本公司是具有認可建設工程質量鑒定資質的高智能技術性機構。專業(yè)結構合理，管理手段先進，檢測儀器齊全，擁有多位業(yè)界資深及一支長期從事鑒定工作的專業(yè)技術隊伍，多年來在廣東及全國各地中,取得良好的成績,.經過多年的不懈努力和社會各界的支持，現已擁有雄厚的技術力量，先進的生產設備和完善的產品開發(fā)和質量保證體系,工程檢測機構建立了檢測資源共享的合作聯盟，以保證高效地實現科學、嚴謹、保質、服務的質量目標。公司有配備多臺國內外先進的輕型檢測儀器，全部由政府認定的有關權威計量部門進行檢定，并頒發(fā)相關的合格證書。房屋用途改變檢測鑒定第三方機構，深圳市住建建筑檢測鑒定有限公司竭誠為您服務，承接全國業(yè)務范圍，提供免費技術咨詢服務， 李經理

一、本公司房屋用途改變檢測鑒定項目實例展示：

一、工程概況
僑聯大廈為九層局部十層現澆鋼筋混凝土框架結構房屋，基礎采用片筏基礎，建筑面積約為3700m2，約建于1984 年。該樓原設計使用功能為旅館，現二至八層準備改為自助KTV 包廂，九層為辦公室。根據現場檢測結果與原設計圖紙進行分析，該樓平面布置與原設計圖紙主要差別在以下幾方面：(1-5)-(A-B)軸房間由三間改為兩間，(3-4)軸的隔墻砌在樓板上；(7-9)-(A-B)、(3-7)-(C-E)軸房間由兩間改為一間，房間內加設衛(wèi)生間，衛(wèi)生間墻體砌在樓板上；(1/A)軸墻體原砌在次梁上，現砌在樓板上；(A)、(E)軸墻體原砌在框架梁上，現砌在外挑梁上；(1/8-10)-(B-C)軸開間增設一部電梯。該樓橫向外墻為240mm 厚實心磚墻，縱向外墻及內墻均120mm 厚實心磚墻，現場檢查表明，該樓平面布置與原設計圖紙相同部分均采用原墻體，其余有變動部分外墻采用190mm 厚承重空心磚墻，內墻采用100mm 厚加氣混凝土砌塊，且內墻數量較原設計減小。

二、性鑒定
1.混凝土抗壓強度檢測
在建筑改變使用功能時，會對混凝土柱、混凝土梁產生影響。為檢驗混凝土的強度，現場采用回彈法抽檢部分柱、梁混凝土抗壓強度。檢驗結果表明，所檢柱批構件現齡期混凝土抗壓強度具有95％保證率的標準值的推定區(qū)間上限值均不小于25MPa，且推定區(qū)間上下限值的差值小于5MPa 和推定區(qū)間上限值與下限值算術平觸圓柱上的接觸線。因此，在測量圓弧圓柱齒輪的齒距偏差時，應當是在接觸圓柱母線上測量。而弧齒錐齒輪可以采用與之相同的方法。在測量齒圈跳動時，也可以選用與圓弧圓柱齒輪相同的齒圈跳動測量儀器和方法。
2. 圓弧圓柱齒輪加工質量檢測時卻不能采用弧齒
錐齒輪加工質量檢測方法。這主要是由以下的因素影響的：
（1）根切現象的影響。圓弧圓柱齒輪在嚙合過程中不會出現根切的現象，而弧齒錐齒輪在嚙合中會出現根切，一般弧齒錐齒輪的較少齒數是13。
（2）螺旋角的影響。圓弧圓柱齒輪對螺旋角的誤差很敏感，它直接影響瞬時角速度比的變化。也會影響齒距誤差，所以要求螺旋角誤差盡可能小。這是由于螺旋角在齒面相對曲率半徑中起主要作用，直接影響齒面瞬時接觸跡寬度，增大螺旋角，則接觸跡寬度減小，每個接觸跡上的應力增大，對齒面接觸強度不利，但是當齒寬一定時，選擇用螺旋角可以增大縱向重合度，從而增加接觸跡數目，每個接觸跡上分擔的載荷會減小，能改善齒面接觸強度。并且增大螺旋角對提高齒輪抗彎強度有利。對于弧齒錐齒輪而言，螺旋角越大傳動越平穩(wěn)，但是
與之相應的軸向力也越大。由于弧齒錐齒輪齒面節(jié)線上每點螺旋角都不一樣，離齒面節(jié)線中點愈遠，誤差越大。因此，適用于弧齒錐齒輪的加工質量檢測方法并不能夠適用于弧齒錐齒輪的加工質量檢測。由上文可以得知，圓弧圓柱齒輪加工質量檢測方法適用于弧齒錐齒輪加工質量的檢測。但是，圓弧圓柱齒輪加工質量檢測時卻不能采用弧齒錐齒輪加工質量檢測方法，其主要的影響因素包括根切現象的影響、螺旋角的影響。

二、房屋用途改變檢測鑒定——房屋用途改變的現狀
房屋用途既然是在房屋建筑前就規(guī)定了的，那么，建筑好的房屋在交付使用后理所應當的必須按照規(guī)定的使用用途來用。但是，總有一些業(yè)主的房屋的使用用途要在使用過程中發(fā)生改變，改變的原因在于利益的驅動，即為了獲取比房屋原使用用途更多的既得利益。房屋用途改變的類型可概括為兩大類，一類為“住宅改商用”；另一類為“他用改住宅”。
1.1“住宅改商用”
所謂“住宅改商用”,是指業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)性經營用房?“住宅商用”現象的產生與我國經濟的發(fā)展歷程密切相關,在我國剛剛開始**的年代,經濟尚不發(fā)達,就居住狀況而言,當時的主要矛盾是解決住宅緊張問題,住宅一般不會另做他用;但隨著我國社會經濟的發(fā)展和城市化進程的加快,人口越來越密集,附帶性的商業(yè)需求隨即產生。特別是在鼓勵個體私營經濟發(fā)展政策的指引下,人們的經商意識得到了普遍的增強，臨街的底層住宅，臨近商業(yè)區(qū)的房屋，便利于從事經營業(yè)、加工業(yè)、服務業(yè)的房屋開始進入有經商意識人們的視野，或是將自有的住宅予以改造，或是租來別人的住宅予以改造，或是買來別人的住宅予以改造，使得“住宅商用”逐漸成為我國城鎮(zhèn)社會生活中的普遍現象。如現在城市臨街的一樓，幾乎都由住宅改為餓商業(yè)房
1.2“他用改住宅”
1.2.1“商用改住宅”。這一現象以樓市價格不斷攀升的近些年更為多見，有的是把老的商業(yè)用房改成住宅來賣，有的是將新建的商業(yè)用房改走住宅路線銷售。如上海禹洲金橋國際大廈，以樓層挑高5.2 米，可改建成復合住宅作為賣點，售價1.4 至2.1萬元/ 平方米，結果房子賣得很紅火。把商業(yè)用房當住宅賣，存在不少“硬傷”。售樓經理承認，由于是1996 年獲批的土地，按商用房50 年的有效期，2046 年產權將到期。商用房的契稅也比較高，為3%；物業(yè)管理費、公用事業(yè)費等偏貴，物業(yè)管理費為6.8 元/ 平方米/ 月，水、電、燃氣費用均高于普通住宅。商業(yè)用房不能給業(yè)主落戶口，不適合于只有一套房產的購房者。

1.2.2“科用改住宅”。一些用于科研的用地被開發(fā)商建成房屋后，以經濟適用房、商住公寓、別墅、普通住宅等名義銷售。開發(fā)商之所以“科改住”，是因為科研用地的土地出讓價格、稅費等運營成本明顯低于住宅用地。如尚城的開發(fā)商為北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，這個地塊是中天華瑞于2007 年2 月1 日拿下的，規(guī)劃用途為科研，土地出讓年限為50 年，總地價為3554.8 萬元，折合樓面地價為科研320 元/ 平米，工業(yè)140 元/平米。調查顯示，尚城原本的項目名稱為中天創(chuàng)業(yè)園，項目的投資商是北京盛榮房地產開發(fā)有限公司，當年，為了拿到這塊科研用地，北京盛榮房地產開發(fā)有限公司特意成立了一家科研企業(yè)即北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，而項目名稱定為頗有科技含量的中天創(chuàng)業(yè)園，在推廣的時候就搖身變?yōu)樯谐?，與其他樓盤一樣面向普通老百姓銷售。

1.2.3“廠房改住”。一些地方將工業(yè)廠房用地改建為住宅銷售。這種違規(guī)現象嚴重擾亂著城市規(guī)劃和房地產市場秩序，給承租、買受業(yè)主帶來了安全、質量等諸多隱憂。據報道，2006 年12 月，香江公寓三期在開發(fā)區(qū)黃河路搭建售樓處對外銷售期房，當時銷售樓盤打的是開發(fā)區(qū)知名地產企業(yè)誠信置業(yè)招牌，誰知較終簽訂協(xié)議的卻是煙臺開發(fā)區(qū)菁華工貿有限公司。按照協(xié)議，2007 年9 月30 日業(yè)主便可以入住，但是直到2008 年5 月份才正式交房。在正式簽定住房合同時，購房合同的條款中卻出現了“工業(yè)用地”字樣。當時許多業(yè)主對開發(fā)商隱瞞用地性質的做法表示不滿，紛紛提出異議，但大多數業(yè)主不了解工業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別，沒有放棄購買。居民搬進新居后，水費、電費均按照工業(yè)用電、用水價格征收，而且收取額度很不統(tǒng)一。較讓業(yè)主們頭疼的是，購房入住一年多，開發(fā)商也沒有給住戶們統(tǒng)一辦理房產證。

1.2.4“教用改住宅”。以公共教育的名義征地，然后通過一系列手段建成住宅公開銷售。如燕山大學以20 倍利潤賣教育征地引發(fā)村民上訪。高校擴招高潮中，燕山大學西擴，征用3700畝土地，其中大部分是當地農民的集體用地，有的村莊90%土地被征用。燕山大學出讓土地473 畝，共得出讓金6 億元。1.2.5“農用改住宅”。叫?！啊焙?，開發(fā)商以“農業(yè)觀光項目”、“農業(yè)園”、“生態(tài)園”、“種植園”、“陽光科技大棚”及“耕地房”等農業(yè)項目的名義開發(fā)銷售住宅的現象大量涌現。如幾年前，北京市提出興建現代都市農業(yè)的構想，于是一些地方開始打造集游覽、休閑、高產于一體的高科技農業(yè)生態(tài)園。一棟棟房屋在農地上拔地而起，然后再被開發(fā)商以對外出租的形式租賃給當地村民以外的人，通常一租就是幾十年，這樣的房子就稱之為“農業(yè)生態(tài)別墅”。
1.3 對房屋改變用途的看法
對于房屋改變用途的看法不外乎三種，即支持、有條件支持、反對。三種看法都有著各自的道理。支持者認為“住宅改商用”或者是“商用改住宅”都是滿足業(yè)主所需，既能增加業(yè)主收入,又能緩解就業(yè)難或是住房難，何樂而不為呢；有條件支持者認為“住宅改商用”只要不影響別人，不違反房屋用途管理規(guī)范就不用干涉；反對者認為“住宅改商用”不合適。住宅就是按居住設計和建設的,變成商用涉及到安全性是否有保證，而且，在居民區(qū)的商用可能導致擾民問題的發(fā)生?對這一問題如何認識,看來還是值得研究和分析的?

在我國，改變房屋使用用途與改變土地權屬和均需按規(guī)定履行相關手續(xù)。先由規(guī)劃部門出具規(guī)劃變更批準問件，然后憑規(guī)劃變更到土地部門辦理土地使用權用途變更手續(xù)（由原來的辦公用地變更為商業(yè)用地，適當補交土地使用權出讓金），兩者都辦理變更完后，到房屋登記部門辦理變更登記手續(xù)即可。該案例可以具體參考《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條、《土地管理法》第十二條。直接把用于居住的房屋用來作商業(yè)經營肯定是不符合規(guī)定的。為此，要把住宅改為商用的前提條件是，如果住房周圍的公建設施、商業(yè)網點和社區(qū)配套服務設施不足，不能滿足日常使用要求，或者從事市政府鼓勵類行業(yè)的，可以向房屋所在地的區(qū)（縣）房地局申請改變住宅使用性質，如果房屋涉及優(yōu)秀近代建筑的，還需經市文管委、市房地資源局和市規(guī)劃局審批同意。《物權法》第77 條明確規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房，應當經有利害關系的全體業(yè)主同意?！备淖兺恋貦鄬俸陀猛镜模仨氁婪ㄏ蛲恋毓芾聿块T進行變更登記，更換證書。對于擅自改變房屋用途與土地權屬和用途的必須堅決糾正。如嚴格規(guī)范商品房用地出讓行為。嚴格土地出讓條件。市、縣國土資源管理部門應依據城市規(guī)劃部門出具的宗地規(guī)劃設計條件，擬定出讓方案，確定為中低價位普通商品房用地的，方案中要增加房地產主管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積等控制性要求，并寫入出讓合同，約定違約處罰條款。土地使用權人違約的，要追究相應違約責任。按照《限制用地項目目錄（2006年增補本）》要求，嚴格控制商品房用地單宗出讓面積。嚴肅查處房地產用地中的違法違規(guī)行為。房屋改變用途涉及到的管理部門和執(zhí)法主體很多，各部門應該對照各自的職責，承擔起各自的責任，是誰的責任就應該由誰來管。不能相互推諉，更不能熟視無睹。只有各相關單位都能從嚴格履行自身應盡的職責做起，認真開展專項檢查監(jiān)管，認真整改房地產用地供應和開發(fā)利用中的不規(guī)范行為、依法依紀堅決查處違法違規(guī)用地行為，才能將房屋用途改變的情況限制在規(guī)范內，限制房地產市場的不公平競爭，限制違規(guī)改變房屋用途可能給消費者利益造成的傷害和可能造成的國有資產的流失，創(chuàng)造良好的發(fā)展房地產經濟的大環(huán)境。

四、本公司除辦理房屋用途改變檢測鑒定，還承接以下全國業(yè)務范圍：

1.混凝土結構構件檢測鑒定

2.鋼結構質量檢測鋼結構安全檢測鑒定

3.出租屋提供房屋結構安全檢測房屋質量檢測報告

4.房屋加固檢測

5.房屋漏水檢測

6.土木工程檢測

7.道路安全檢測

8.橋梁質量安全檢測

9.學校幼兒園午托班學校結構安全檢測鑒定房屋質量安全檢測

10.工業(yè)區(qū)廠房質量安全檢測

11.商鋪開業(yè)前房屋安全檢測鑒定

12.建設工程質量檢測

13.游戲廳網吧特種行業(yè)需做整棟房屋質量安全檢測房屋結構檢測主體結構檢測鑒定

14.取樣檢測鑒定

15.現場安全性勘察檢測

16.承載力檢測

17.房屋地基安全檢測等

房屋用途改變檢測鑒定第三方機構

深圳市住建建筑檢測鑒定有限公司、資質齊全、檢測、承接全國業(yè)務范圍，辦理房屋用途改變檢測鑒定

本公司專業(yè)辦理各類房屋安全檢測鑒定、房屋結構補強加固、房屋加固設計等等，出具權威房屋安全檢測鑒定報告

歡迎新老客戶來電咨詢，優(yōu)惠多多，我們將竭誠為您服務。為您的房屋安全保駕護航。